□本版文、圖 信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

　　12月12日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2023首屆“大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇”在深圳圓滿閉幕，這場(chǎng)以“產(chǎn)業(yè)筑夢(mèng)”為主題的行業(yè)探討，全面覆蓋產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資機(jī)會(huì)、資產(chǎn)管理、REITs、招商穩(wěn)租、產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造、數(shù)字化、ESG、物流機(jī)遇等熱點(diǎn)話題。與會(huì)嘉賓表示，產(chǎn)業(yè)園不能僅僅局限在園區(qū)，還要配合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展做好規(guī)劃。而大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖然存在不平衡等問(wèn)題，但也同時(shí)具備知識(shí)化、信息化、科技化等優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展之路廣闊。

　　過(guò)往提及做園區(qū)的難點(diǎn)，大多人腦海中跳出來(lái)的頭部個(gè)想法或許是招商難，殊不知園區(qū)運(yùn)營(yíng)可能比招商更難。

　　“大家知道做園區(qū)招商難，但是我覺(jué)得運(yùn)營(yíng)更難，招商和運(yùn)營(yíng)有非常大的關(guān)聯(lián)。”提及園區(qū)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)和產(chǎn)城融合破局的問(wèn)題，中集產(chǎn)城黨支部書(shū)記、產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)張一平說(shuō)。

　　據(jù)他介紹，旗下園區(qū)之所以招商做得好，訣竅是從拿地時(shí)候起就在做運(yùn)營(yíng)?！拔以谀玫氐臅r(shí)候就在想運(yùn)營(yíng)，拿地以后就在想做什么產(chǎn)業(yè)，要什么樣的空間，要什么樣的配套。所以從某種意義上講，我們運(yùn)營(yíng)比招商還要早。在我的實(shí)踐中，很多客戶來(lái)是因?yàn)榉?wù)做得好，很多準(zhǔn)客戶是被服務(wù)能力打動(dòng)的?！?

　　與張一平的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相似，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理肖琴在談到產(chǎn)業(yè)園區(qū)精細(xì)化營(yíng)運(yùn)及產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建時(shí)也提到：“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)不是等交付以后才開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的，從產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)業(yè)的招商，就在為后端的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)做服務(wù)，所以我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是在前期的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候就要考慮到，后端的運(yùn)營(yíng)怎樣使用這樣一些空間?！彼詫I(yè)主題園區(qū)為例進(jìn)行說(shuō)明，比如針對(duì)生物醫(yī)藥的園區(qū)，在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設(shè)上會(huì)有一些特殊要求，相比于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)園，生物醫(yī)藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉(cāng)庫(kù)上都有特殊需求，“所以我們認(rèn)為園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)應(yīng)該是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)始?！?

　　在鉆研傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的新命題也被越來(lái)越多企業(yè)提上了轉(zhuǎn)型日程。

　　深國(guó)際集團(tuán)信息工程部總經(jīng)理周杰分享了旗下工業(yè)上樓的物流園區(qū)如何通過(guò)智慧化、數(shù)字化的運(yùn)營(yíng)來(lái)提高運(yùn)營(yíng)能力。他以園區(qū)道路和車流的問(wèn)題闡釋了數(shù)字化的重要：“頭部是要對(duì)園區(qū)的交通道路進(jìn)行全方位的實(shí)時(shí)感知。第二是人工的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)不合時(shí)宜，在高密度的復(fù)雜園區(qū)里面，不可能完全依靠人工去進(jìn)行調(diào)度，AI算法策略在里面變得非常重要。主要是基于貨物的流向、貨量、時(shí)間、優(yōu)先級(jí)等規(guī)則進(jìn)行綜合性的運(yùn)籌，組合貨量的預(yù)測(cè)、場(chǎng)地預(yù)調(diào)度、車輛調(diào)度和月臺(tái)調(diào)度。另外通過(guò)實(shí)時(shí)感知，以及AI策略，實(shí)現(xiàn)全流程的智能調(diào)度，優(yōu)化入園預(yù)約、簽到、交通月臺(tái)統(tǒng)籌安排等功能上的調(diào)整，來(lái)降低擁堵風(fēng)險(xiǎn)，提高場(chǎng)地的周轉(zhuǎn)率?！?

　　周杰提出了智慧化建設(shè)的幾點(diǎn)思考：“頭部是堅(jiān)持兩個(gè)導(dǎo)向。我們?cè)谛畔⒒椭悄芑ㄔO(shè)方面，堅(jiān)持需求導(dǎo)向和價(jià)值導(dǎo)向。第二是堅(jiān)持小切口，避免大而全的投入。第三是信息化的投入，尤其是園區(qū)智能化的投入，就是以提高生產(chǎn)效率和促進(jìn)經(jīng)營(yíng)效益的提升為首要目標(biāo)?！?

　　與會(huì)嘉賓還認(rèn)為，數(shù)字化很大一方面的優(yōu)勢(shì)是將產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)元素進(jìn)行聯(lián)通，事實(shí)上，要做好產(chǎn)業(yè)園，聯(lián)通還會(huì)涉及方方面面。

　　在主題討論之一的“產(chǎn)業(yè)聯(lián)通資本”環(huán)節(jié)中，各位嘉賓結(jié)合自身體驗(yàn)展開(kāi)了分享。

　　中集產(chǎn)城黨支部書(shū)記、產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)張一平表示，做產(chǎn)業(yè)生態(tài)，成立聯(lián)盟或者是成立商協(xié)會(huì)，應(yīng)該是一個(gè)比較好的生態(tài)打造的途徑，“把學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)，以及政府、企業(yè)、協(xié)會(huì)都拉起來(lái)。如果說(shuō)能夠讓協(xié)會(huì)之間產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，能對(duì)政府政策制定起到一定的作用，我覺(jué)得這個(gè)生態(tài)圈打造起來(lái)可能就會(huì)比較生動(dòng)。”

　　中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁兼廣東區(qū)域公司總經(jīng)理孟泉?jiǎng)t提到企業(yè)家社群和數(shù)字化兩個(gè)板塊。他指出，除了已有的1萬(wàn)多家入園企業(yè)之外，中南高科每年會(huì)接觸到準(zhǔn)意向入園企業(yè)大概20萬(wàn)家左右。中南高科通過(guò)一系列的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，把它打造為企業(yè)家社群，通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)，將流量轉(zhuǎn)化成私域流量，持續(xù)對(duì)這些企業(yè)家進(jìn)行深耕，幫助他們?cè)谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中鏈接更多的資源。

　　深圳中電智谷、中電智方舟總經(jīng)理孫巍透露，中電光谷聯(lián)通的更多是在數(shù)字產(chǎn)業(yè)方面。他強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)也有數(shù)字化的板塊，所以中電光谷在各個(gè)地方會(huì)根據(jù)城市的特色和稟賦，打造不同的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盡量跟計(jì)算產(chǎn)業(yè)和數(shù)字產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)合。

　　在東久新宜首席投資官陳名看來(lái)，產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)業(yè)REITs需要聯(lián)通好的投資人：“現(xiàn)在REITs市場(chǎng)的投資人大多數(shù)都是投機(jī)型的客戶，這其實(shí)是非常不健康的狀態(tài)。所以在找投資人的時(shí)候要特別注意，因?yàn)镽EITs的產(chǎn)品屬性還是長(zhǎng)期投資，一定要匹配好投資人?！?

　　香港元豐資本管理合伙人古迎輝同樣提到REITs，他認(rèn)為產(chǎn)業(yè)聯(lián)通資本進(jìn)行REITs引資后，對(duì)產(chǎn)業(yè)園有巨大的促進(jìn)作用，而且REITs市場(chǎng)是非常巨大的市場(chǎng)，不僅對(duì)產(chǎn)業(yè)園有良性的循環(huán)作用，而且對(duì)產(chǎn)業(yè)園里面的產(chǎn)業(yè)也是有間接的輔助作用。

　　在產(chǎn)業(yè)中有一個(gè)近來(lái)被頻繁提及的概念——工業(yè)上樓。工業(yè)上樓是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要手段，也是當(dāng)前大灣區(qū)主推的更新改造方式之一。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)化升級(jí)離不開(kāi)科技創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的助力。

　　在主題討論之二“工業(yè)、科技與服務(wù)”環(huán)節(jié)中，深圳世聯(lián)行資管咨詢線總經(jīng)理孫波表示，工業(yè)、科技和服務(wù)，這也是未來(lái)可能會(huì)面臨的永恒話題。他還表示，未來(lái)大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及服務(wù)和運(yùn)維能力的升維，本質(zhì)上都是希望能夠真正回歸到產(chǎn)業(yè)本身的需求，能關(guān)注到底層邏輯，并且能夠構(gòu)建出相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力，提供更好的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)體系，這其實(shí)也是所有產(chǎn)業(yè)人共同的目標(biāo)。

　　天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司副總裁余安定則提及產(chǎn)業(yè)園蕞終服務(wù)目標(biāo)應(yīng)該是人：“從產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)講，之前都在講技術(shù)，講很多技術(shù)的革新，但是核心還是要回到人，因?yàn)橐磺屑夹g(shù)的蕞終服務(wù)的目標(biāo)是人，園區(qū)能不能吸引更多的年輕人、吸引更多的人才是核心。”

　　到底什么是核心，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在美置服務(wù)集團(tuán)COE成員、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)專家關(guān)中華看來(lái)，真正意義上的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)不需要物管企業(yè)輸出品牌，更不需要能力大同小異、走馬燈式輪換的服務(wù)供應(yīng)商，而是需要具備內(nèi)核能力（標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)、科技精益、綠色永續(xù)、客戶導(dǎo)向、人性溫度五大核心能力），能夠與園區(qū)形成能力耦合，并且長(zhǎng)期可持續(xù)合作的賦能者。

　　除了探討產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心與目標(biāo)外，多位嘉賓還明確點(diǎn)出了如今產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題和弊端。中創(chuàng)盈科集團(tuán)董事兼常務(wù)副總經(jīng)理黎旭妍就提醒，工業(yè)上樓雖然逐漸被關(guān)注，但工業(yè)上樓面臨的是超大的貨量，而且是源源不斷的供給，但實(shí)體企業(yè)是有限的，尤其是現(xiàn)在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)循環(huán)還沒(méi)有完全打通的環(huán)境下，做工業(yè)上樓還是要有選擇性，要理性一點(diǎn)。

　　廣東省鼎星產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)季圣杰認(rèn)為，大灣區(qū)發(fā)展存在的問(wèn)題主要有三方面，頭部是城市級(jí)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，第二是區(qū)域規(guī)劃沒(méi)有做到一體化，第三是融資問(wèn)題。

　　頭部太平戴維斯廣州產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人、高級(jí)助理董事張明杰認(rèn)為，大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢蕞主要的原因是成本因素。灣區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)的成本、拿地的成本、租賃的價(jià)格在上升。加上這么多年騰籠換鳥(niǎo)，精耕細(xì)作型產(chǎn)業(yè)載體的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致更多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)空間投入市場(chǎng)，有一部分是對(duì)于產(chǎn)業(yè)的使用場(chǎng)景、產(chǎn)業(yè)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)提出了更高要求，這也導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)的遷移。

　　時(shí)代商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理冉采豐指出，數(shù)年前整個(gè)行業(yè)面對(duì)很大的調(diào)整問(wèn)題，包含客戶的質(zhì)量、客戶的面積和客戶的數(shù)量都往下收縮，服務(wù)體系不能夠完全解決客戶面臨的問(wèn)題。跟互聯(lián)網(wǎng)有了更深的鏈接和碰撞后，這些問(wèn)題也得到了改善與解決。

　　萬(wàn)科南方產(chǎn)城副總經(jīng)理、萬(wàn)科深圳產(chǎn)城總經(jīng)理洪麗表示，新興產(chǎn)業(yè)在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)有明顯優(yōu)勢(shì)：“新興產(chǎn)業(yè)首先有知識(shí)化、信息化、科技化的標(biāo)簽，相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是提質(zhì)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的，放眼整個(gè)灣區(qū)來(lái)看，優(yōu)勢(shì)是比較明顯的?！?

　　贏城產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)王玉祥預(yù)測(cè)，未來(lái)行業(yè)里的資產(chǎn)并購(gòu)應(yīng)該是一個(gè)比較大的機(jī)會(huì)。有問(wèn)題才有進(jìn)步，這是產(chǎn)業(yè)筑夢(mèng)的必經(jīng)過(guò)程。

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