90億元！普洛斯產(chǎn)業(yè)園REITs擬赴新交所上市

　　近日，有消息稱，國內(nèi)蕞大的物流地產(chǎn)運(yùn)營商普洛斯擬

　　打包中國的12處產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，赴新加坡交易所發(fā)行REITs產(chǎn)品

　　，名稱為“普洛斯新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（GLP New Economy REIT）”（下稱“新經(jīng)濟(jì)S-REIT”）。

　　據(jù)悉，目前，新經(jīng)濟(jì)S-REIT的IPO程序已經(jīng)進(jìn)入交易前投資者教育（PDIE）階段，預(yù)計(jì)會(huì)在5月份完成發(fā)行。

　　本次普洛斯新經(jīng)濟(jì)S-REIT的

　　12個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)業(yè)態(tài)包括物流倉儲(chǔ)（7個(gè)）、科技園區(qū)（2個(gè)）和標(biāo)準(zhǔn)廠房（3個(gè)）

　　，NLA（凈可出租面積）為136.2萬平米，估值約91.47億元人民幣，2022年的預(yù)期分配收益率為5.7%。

　　普洛斯目前在中國持有400多個(gè)物流、制造、數(shù)據(jù)中心和辦公園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施，總資產(chǎn)價(jià)值超過300億美元。其中

　　僅物流園區(qū)就已經(jīng)超過400個(gè)，總面積逾4300萬平米，目前建成倉庫的平均出租率在85%左右

　　，并在2021年4月27日又完成了58億元規(guī)模普洛斯中國收益基金II（China Income Fund II）的募集。

　　中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

　　（508056）（下稱“普洛斯C-REIT”）上市，

　　是上交所首單物流倉儲(chǔ)公募REITs

　　，也是首批9單中唯一一個(gè)原始權(quán)益人不是國有企業(yè)而是外資企業(yè)的特例。

　　目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由7個(gè)倉儲(chǔ)物流園組成

　　，分布于京津冀長三角大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計(jì)約704,988平方米。

　　目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)平均出租率約98.72%

　　，合同租金及管理費(fèi)平均約40.04元/月/平方米，估值合計(jì)約53.46億元，平均估值單價(jià)7,583 元/平方米。

　　6個(gè)項(xiàng)目公司2018至2020年度合并口徑營業(yè)收入分別為3.08億元、3.32億元和3.29億元；其中房產(chǎn)租賃收入為主要收入，報(bào)告期內(nèi)房產(chǎn)租賃收入分別為 2.86億元、3.12億元和3.11億元，占營業(yè)收入合計(jì)的92.73%、94.10%和 94.48%。

　　6個(gè)項(xiàng)目公司2018至2020年度合并口徑凈利潤分別為0.91億元、1.11億元和1.21億元。

　　6個(gè)項(xiàng)目公司2018至2020年度合并口徑凈資產(chǎn)收益率分別為6.29%、7.13%和8.91%，總資產(chǎn)收益率分別為4.84%、5.70%和6.20%。

　　投資性房地產(chǎn)科目擬由成本法計(jì)量變更為公允價(jià)值法計(jì)量，12.08億元變更為53.46億元，并于2021年1月1日生效。

　　新交所聚焦中國不動(dòng)產(chǎn)REITs

　　據(jù)悉，新加坡是亞洲僅次于日本的第二大REITs市場，其中工業(yè)/物流地產(chǎn)REITs發(fā)行數(shù)量雄踞亞洲頭部。

　　近一年以來，5只REITs的股價(jià)加權(quán)上漲1.61%，加權(quán)平均分派率為6.36%，整體回報(bào)率為7.97%

　　在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)厲監(jiān)管的環(huán)境下，REITs資產(chǎn)受到投資者青睞的原因主要有：

　　REITs本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)的IPO，投資者擁有對(duì)底層資產(chǎn)的全部權(quán)利，而非依賴不動(dòng)產(chǎn)發(fā)行人的主體信用，完全做到資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離，不受房企經(jīng)營不善的拖累。

　　REITs具有強(qiáng)制分紅的要求，資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流，90%以上要分給投資人，給投資人帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。

　　按照新加坡規(guī)則，REITs杠桿率不超過50%。上述5只REITs的杠桿率均不超過40%，相比較房企動(dòng)輒70%，甚至80%以上的高杠桿率，REITs財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健。

　　鑒于90%強(qiáng)制分紅的要求，REITs本身不會(huì)預(yù)留大量利潤和現(xiàn)金，也就無法進(jìn)行大規(guī)模資產(chǎn)擴(kuò)張。在遇到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的時(shí)，REITs只能通過擴(kuò)募方式募集資金進(jìn)行投資，這有效克制REITs無序擴(kuò)張。

　　反觀國內(nèi)，在當(dāng)前政策的鼓勵(lì)下，

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目在全國各地火熱發(fā)展

　　，向著2025中國制造、中國創(chuàng)造目標(biāo)進(jìn)行中，中國的產(chǎn)業(yè)正快速地升級(jí)轉(zhuǎn)型。

　　2019-2021年各大國企產(chǎn)業(yè)運(yùn)營布局不完全統(tǒng)計(jì)

　　資料來源：公開資料 明源產(chǎn)業(yè)研究院整理

　　在產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs通道打開、商業(yè)邏輯向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型的現(xiàn)在，布局掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道的企業(yè)已經(jīng)做好了一往無前的準(zhǔn)備。

　　據(jù)測算，公募REITs發(fā)行可將園區(qū)項(xiàng)目

　　投資回收期由過往的平均20年大幅縮短至8年左右

　　對(duì)地產(chǎn)人來說，REITs或許也不失為一個(gè)轉(zhuǎn)型的好賽道。

　　前段時(shí)間，某頭部券商研究所就公開招聘REITs/地產(chǎn)/建筑行業(yè)的研究員，要求具備2-3年以上地產(chǎn)行業(yè)研究相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

　　因此，及早了解、掌握REITs，或許還可以為地產(chǎn)人開啟全新的職業(yè)生涯。

　　當(dāng)然，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展過程中，

　　許多園區(qū)都是蒿草叢生的“鬼園區(qū)”，閑置率、空置率驚人，真實(shí)入駐企業(yè)不及規(guī)劃預(yù)期十分之一，實(shí)際開工生產(chǎn)企業(yè)更是寥寥無幾，土地資源、社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，讓人惋惜。

　　一般來說，大多數(shù)園區(qū)主要通過土地、稅收等優(yōu)惠政策吸引客戶。如今，要吸引更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源和龍頭企業(yè)，除了

　　，在吸引資金、人才、產(chǎn)業(yè)要素等方面進(jìn)行政策創(chuàng)新，從而打造產(chǎn)業(yè)園的核心吸引力和競爭力。

　　當(dāng)下，吸引、留住和培育有質(zhì)量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)是時(shí)代賦予園區(qū)的責(zé)任，也是園區(qū)企業(yè)的生命力所在。

　　要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營、商業(yè)等的交圈和穿透，這需要一種思維和能力，而不是賦予標(biāo)準(zhǔn)答案

　　，在一個(gè)項(xiàng)目定型后，區(qū)位交通，消費(fèi)內(nèi)容，人群，運(yùn)營主體等這些都成為了時(shí)間上變量，左右著園區(qū)的狀態(tài)變化。

　　在尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，園區(qū)自身能否在建設(shè)、運(yùn)營、投資中形成可持續(xù)的商業(yè)模式是關(guān)鍵所在。

　　，目前來說是全行業(yè)首個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的精品系統(tǒng)課程。購買整套課程包

　　頭部部分 產(chǎn)業(yè)園區(qū)重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營盈利模式解析

　　二、我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場

　　4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)12類風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避

　　三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的幾種重資產(chǎn)模式分析

　　1. 華夏幸福產(chǎn)業(yè)園模式（重資產(chǎn)）

　　2. 中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式（重資產(chǎn)也可以上市）

　　3. 招商蛇口，聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營（部分重資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)）

　　1. 凱德置地商業(yè)模式（輕、重、輕）

　　2. 光大安石不動(dòng)產(chǎn) + PE + REITs案例分析（輕、重、輕）

　　3. 普洛斯物流園區(qū)模式（輕、重、輕）

　　4. 錦和商業(yè)和德必集團(tuán) – 科技和文化園區(qū)管理（輕）

　　資產(chǎn)”及“假和真”產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式比較分析

　　1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)重資產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)的概念

　　2. 做產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)模式的必要條件

　　3. ”假”和“真”產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式

　　六、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“投資、融資、管理、退出”流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

　　1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)拿地、投資、開發(fā)、運(yùn)營、流通一般流程

　　第二部分 REITs深度精講課-產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)、租賃住房、大數(shù)據(jù)中心

　　1. 我國基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs蕞新政策及市場進(jìn)展（政策和市場）

　　2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs（產(chǎn)品）

　　3. 物流倉儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs（產(chǎn)品）

　　4. 租賃租房不動(dòng)產(chǎn)公募REITs（產(chǎn)品）

　　5. 大數(shù)據(jù)中心不動(dòng)產(chǎn)公募REITs（產(chǎn)品）

　　6. 高速公路和不動(dòng)產(chǎn)公募REITs（產(chǎn)品）

　　7. 不動(dòng)產(chǎn)公募REITs資產(chǎn)如何估值與定價(jià)（估值和定價(jià)）

　　8. 我國已經(jīng)分二批上市的11個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs表現(xiàn)（回報(bào)）

　　9. 哪些企業(yè)和項(xiàng)目可以發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)公募REITs （融資）？

　　10. 企業(yè)和個(gè)人都怎樣投資不動(dòng)產(chǎn)公募REITs ？（投資）

　　11.參與海外不動(dòng)產(chǎn)公募REITs工作經(jīng)驗(yàn)

　　12. 投資國內(nèi)三個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs的體驗(yàn)

　　第三部分：產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目選址、行業(yè)、產(chǎn)品端深度精講課

　　1. 央企、國企和民企特點(diǎn)和區(qū)別

　　3. 綜合性園區(qū)還是特色精品園

　　5. 招商還是招租及產(chǎn)業(yè)鏈的深耕

　　6. 自持還是大部分或小部分銷售

　　8. 集團(tuán)上市還是REITs上市

　　9. 園區(qū)的物業(yè)、設(shè)施、招商、運(yùn)營和資產(chǎn)管理

　　10. 從十大創(chuàng)新關(guān)鍵詞看產(chǎn)業(yè)園區(qū)的與時(shí)俱進(jìn)

　　二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址 - 城市和位置

　　2. 國家級(jí)開發(fā)區(qū)（含經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)等）

　　三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè) – 產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)和熱點(diǎn)

　　1. 第十四個(gè)五年規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和幾大方向

　　2. 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求

　　四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品 – 租客、買家、自建者分析

　　五、張江高科、上海臨港、京東智谷、天安數(shù)碼、中南高科、金科產(chǎn)業(yè)等案例分析

　　第四部分：物流倉儲(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)廠房投融管退及案例解析

　　三. 物流倉儲(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)廠房的相關(guān)政策

　　四. 物流倉儲(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)廠房的“投資、融資、管理、退出”

　　1. 物流倉儲(chǔ)的“投資、融資、管理、退出”

　　2. 標(biāo)準(zhǔn)廠房的“投資、融資、管理、退出”

　　3. 物流倉儲(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)廠房的估值

　　4. 物流倉儲(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)廠房的大宗交易案例

　　5. 物流倉儲(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)廠房的運(yùn)營和資產(chǎn)管理

　　五. 普洛斯、臨港、東久、鹽田港、順豐、京東、菜鳥等案例分析

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