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政府處理低效工業(yè)用地的10種舉措

葛毅明135246785154年前 (2022-11-17)新聞中心1898
低效工業(yè)用地，是指土地使用權(quán)人未按土地投資協(xié)議、招商引資協(xié)議及土地出讓合同等約定使用土地，其投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)（建筑密度）和土地產(chǎn)出率、稅收等指標(biāo)未達(dá)到約定要求，仍有調(diào)整利用空間的建設(shè)用地。

從政府的角度出發(fā)，如何破解土地低效利用的頑疾？以下是具體舉措：
騰籠換鳥(niǎo)

低效的小鳥(niǎo)分為兩種情況，一種起碼還會(huì)唱兩句，但是唱不出中國(guó)好聲音；另一種根本不怎么張嘴。對(duì)應(yīng)兩種解決方法：置換和回收。
置換低效用地
在粗放發(fā)展時(shí)期，政府難免會(huì)遺留些許低效工業(yè)用地，但有些土地在出讓時(shí)，簽訂的協(xié)議對(duì)企業(yè)未達(dá)標(biāo)的懲罰與退出措施普遍缺乏約束，政府處理時(shí)法律依據(jù)不足，只能以協(xié)商為主，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。
站在企業(yè)的角度，自身收益蕞重要，所以用同等價(jià)值且更適合企業(yè)配套的土地來(lái)置換，既提高了企業(yè)的收益又提升土地資源利用率，雙贏雙收，何樂(lè)而不為。
回收閑置用地
對(duì)于不符合產(chǎn)業(yè)政策及各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃的低效型用地，可以通過(guò)政府收儲(chǔ)回收的方式對(duì)其進(jìn)行騰退，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。
待土地改造提升后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、招商引資工作計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃重新供地。
先租后讓
前些年，一些地方政府可是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的土地出讓模式吃盡了苦頭。
因?yàn)楣?yīng)年限過(guò)高（蕞高50年），項(xiàng)目合作協(xié)議不完善，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)功能失效等弊端暴露，導(dǎo)致土地利用率極低，甚至一些企業(yè)買(mǎi)地后不立即經(jīng)營(yíng)，而是等待土地升值再進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
種種低效用地現(xiàn)象的頻發(fā)，讓有限的土地資源無(wú)法精準(zhǔn)地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而損害了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
為了破解困境，浙江率先推廣“先租后讓”的工業(yè)用地模式，實(shí)質(zhì)是讓企業(yè)先租賃土地，等進(jìn)入穩(wěn)定期后，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)土地，從而減少因盲目購(gòu)地所導(dǎo)致的土地浪費(fèi)。
經(jīng)過(guò)近年的身先探索和實(shí)踐，對(duì)地方政府因地制宜、約束土地功能、提高土地集約化利用做出了重要貢獻(xiàn)。
改革煥新

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空間換地（廠房改造）
在土地資源有限的情況下，如何盤(pán)活存量、集約利用成了發(fā)展的難題，而“空間換地”就是破解這個(gè)問(wèn)題的金鑰匙。
對(duì)于被空間制約發(fā)展的廠房，經(jīng)批準(zhǔn)利用對(duì)現(xiàn)有廠房改建、加層加地下的方式，提高土地投資強(qiáng)度和容積率，來(lái)增加企業(yè)生產(chǎn)用地規(guī)模、緩解用地需求，同時(shí)加快企業(yè)技術(shù)的改造速度，提升產(chǎn)值。
瑞澤科技曾一直處在這樣尷尬的困境里——原本的老廠房，占地大建筑面積小，導(dǎo)致沒(méi)有廠房供新產(chǎn)品生產(chǎn)。
溫州市平陽(yáng)縣政府想盡辦法，支持企業(yè)“借天生地”，將原有的1層廠房升級(jí)成5層廠房，面積從2000㎡一舉突破了21000㎡，增長(zhǎng)10倍有余。
利用新的空間一年可以多生產(chǎn)6000臺(tái)全息多媒體展示機(jī)，預(yù)計(jì)帶來(lái)超過(guò)7000萬(wàn)元產(chǎn)值。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)
龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園的前身是閔行區(qū)黃二村的一座舊工廠，“舊瓶已難裝新酒”，其承載的產(chǎn)業(yè)也十分落后，亟需改造升級(jí)。
龍湖以“改造性再運(yùn)用”對(duì)園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，將舊工廠改造升級(jí)為科創(chuàng)園，重點(diǎn)引進(jìn)了高新技術(shù)、航空航天、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)了術(shù)銳、節(jié)卡、圖靈智算量子科技、藍(lán)劍航天等一批業(yè)界頗為知名的高新科技企業(yè)的入駐，形成高新技術(shù)企業(yè)的“新聚點(diǎn)”。
在符合空間規(guī)劃的前提下，龍湖以改變土地用途的方式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，大幅度提升了土地使用價(jià)值的上限，喚醒了整塊區(qū)域的迭代更新。
土地變性
在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提下，允許企業(yè)申請(qǐng)將倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)整為工業(yè)用地，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；
對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況較好、創(chuàng)新能級(jí)較強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿^大的企業(yè)，可以鼓勵(lì)其申請(qǐng)工業(yè)用地升級(jí)M0創(chuàng)新用地，并在土地變更合同中約定各項(xiàng)考核指標(biāo)與獎(jiǎng)懲措施。
建筑功能優(yōu)化
在法律允許范圍內(nèi)，適當(dāng)提升企業(yè)配套用房比例，允許企業(yè)建造一定的研發(fā)用房與行政辦公用房，提升土地利用效率。
但要注意，配套用地的面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，且建筑面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%。配套用房不得建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。
整合重組

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嫁接重組
如果政企間合作已逐漸成熟，或者政府有足夠的預(yù)算，可以優(yōu)先招商優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入駐，原企業(yè)以土地廠房入股，通過(guò)投資或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式獲取利益。
或者政府出資，事先簽訂低效用地的開(kāi)發(fā)方式與利益分成的協(xié)議，與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。
整合開(kāi)發(fā)
政府主動(dòng)約談企業(yè)，以土地置換的方式，將企業(yè)名下無(wú)抵押、查封、產(chǎn)權(quán)清晰的相鄰?fù)恋睾喜⒌揭惶庍M(jìn)行集中開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一管理。
企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但由于現(xiàn)有廠房不夠使用，新的設(shè)施設(shè)備難以進(jìn)場(chǎng)——中振永磁發(fā)展陷入“進(jìn)退兩難”的窘境。
公司想擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，可是一直拿不到用地指標(biāo)，而訂單又常常處于飽和狀態(tài)，無(wú)奈之下只能舍棄部分客戶訂單。橫店鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)單位主動(dòng)來(lái)到中振永磁開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)，牽線搭橋。
在單位的積極協(xié)調(diào)下，中振永磁與園區(qū)內(nèi)另外一家低效產(chǎn)能企業(yè)簽訂了收購(gòu)協(xié)議，由中振永磁出資購(gòu)買(mǎi)26.4畝土地的空間，盤(pán)活這一低效存量，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值三年翻一番。

將土地納入公益需要，強(qiáng)制回收

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《土地管理法》規(guī)定，為保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要進(jìn)行的土地收儲(chǔ)計(jì)劃或國(guó)有土地上房屋征收決定，是具有排他性、強(qiáng)制性的。
這時(shí)，企業(yè)只能配合地方政府進(jìn)行土地收儲(chǔ)或房屋征收，但是相應(yīng)的也要給予適當(dāng)補(bǔ)償。
適用情況：政府有建設(shè)公共設(shè)施需求，且該地塊符合選址條件。

處理低效工業(yè)用地的辦法不少，但是再怎么亡羊補(bǔ)牢，都不如提前打好預(yù)防針。
在堅(jiān)持“一張藍(lán)圖繪到底”的基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目審批工作，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，摸清企業(yè)真實(shí)情況，才能盡可能避免此類(lèi)問(wèn)題的出現(xiàn)。

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