產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商面對的是一個小眾市場，因為客戶對象是企業(yè)，截至2021年末，全國企業(yè)的數(shù)量是4842萬戶，每個縣平均不到2萬家，具體到某個園區(qū)，能夠找到適合的企業(yè)非常少。

其次要符合產(chǎn)業(yè)類型，園區(qū)一般都有產(chǎn)業(yè)定位，限定了入園的行業(yè)；即使是綜合性園區(qū)，也限制在幾個主要產(chǎn)業(yè)方向，不會什么產(chǎn)業(yè)類型的企業(yè)都招進來。從產(chǎn)業(yè)就篩掉大量的企業(yè)。

再次要看企業(yè)規(guī)模，大型企業(yè)、國有企業(yè)不是潛在對象，因為它們可以自己建設(shè)，初創(chuàng)的小微企業(yè)沒有積累，沒有進入園區(qū)的能力。掐頭去尾，發(fā)展到一定階段的中小企業(yè)才是園區(qū)招商的對象，有實力，也有需求。

隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大，工業(yè)用地越來越稀缺，招商門檻一再提升，對企業(yè)的投資強度、稅收都有較高的要求，符合要求的目標企業(yè)進一步縮小。

蕞后，找到了符合要求的目標企業(yè)，它們是否愿意來到園區(qū)，也是重要的制約因素。如果沒有足夠的吸引力和發(fā)展?jié)摿?，企業(yè)主也沒有理由勞師動眾搬遷生產(chǎn)空間。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商難，首先就是客戶群體小的原因。一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商會主觀臆想客群，忽視客戶是否真實存在，盲目以為市場很大，建好載體后，企業(yè)就會來，努力一把，怎樣也能夠招到企業(yè)。

客群小招商難，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要專業(yè)、理性。

產(chǎn)業(yè)園項目一定要先做好產(chǎn)業(yè)定位，做好客群定位，找準真正的客戶對象。沒有找到目標對象之前，不要輕易在一個地方拿地做項目。如果一個地方?jīng)]有市場，沒有一定的企業(yè)客戶規(guī)模，招商能力、運營能力再強的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，也只有死路一條。

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