南京市場上，現(xiàn)在只要這個區(qū)域內(nèi)有三個以上的樓盤同時在售，就是必卷的節(jié)奏。

　　不管是南部新城大校場、還是江北青奧板塊，抑或是雨花核心區(qū)；我相信即便是江北核心區(qū)正核、河西南，只要同時三盤以上開盤，一樣內(nèi)卷。

　　一個區(qū)域，蕞多只有一個盤能賣得動賣得好，而且你得具有超高的品質(zhì)和溢價能力。雨花的仁恒、金基就是賣得動的代表，包括工大板塊的金基，在市場下行很厲害的情況下，與同地段的產(chǎn)品還是有碾壓態(tài)勢。

　　現(xiàn)在這個市場上，不是價格的問題，也不是購買力的問題，我感覺還是市場信心的問題。

　　購買力還是有的，但是大家都怕了。

　　其實房地產(chǎn)，尤其是一二線的房價，生命力是很頑強的，光堵住嘴還捂不死，這次是連屁眼都堵上了，才活活憋死。

　　但是，信心比黃金重要，也不知道這口氣還能不能被救回來。

　　總體來講，短期要想恢復(fù)市場信心，還是有點難度的。

　　不過上海目前二手成交量又往上走了，南京泡沫也被擠得差不多了，希望今年這個暖春快點來吧。

　　行業(yè)面上，春節(jié)后并沒有太顯著的改善，這兩天剛出的事情吧，河南頭部房企jian業(yè)，春節(jié)后裁員，涉及32個部門，優(yōu)化崗位651個，裁員比例達(dá)61.2%。

　　我想提醒大家注意的是，這個企業(yè)不是春節(jié)前而是春節(jié)后裁員。

　　為什么是春節(jié)后，兩個原因。（jian業(yè)布局基本不出河南省，大部分樓盤在河南三四五線城市）

　　頭部個，是賭一把三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的行情。

　　這波人估計在春節(jié)期間沒少加班加點，但是應(yīng)該效果很不好。大家應(yīng)該記得安徽省發(fā)文關(guān)于促進返鄉(xiāng)置業(yè)的文件，目前來看，和預(yù)料的一樣，收效甚微。

　　我春節(jié)也去深入調(diào)研了一下三四線的樓市，節(jié)前幾天去了四川德陽、資陽等地，節(jié)后去了蘇北幾個城市，基本無人置業(yè)。

　　2019年三四線狂漲的時候我說過，能逃頂?shù)闹荒苁且恍〔糠秩?，三四線不要碰?，F(xiàn)在三四線天量新庫存，和接下來的土地出讓怎么玩，真的又需要高手出面解決了。鹽城蕞火的南海未來科技城，我去調(diào)研了一下，龍湖銷許價格25000元/㎡，實際銷售價格也就在19000元/㎡，差不多75折吧，蕞終去化了幾十套，可能很大一部分也就是交了個意向金。

　　其實這輪深度調(diào)整，我倒是不擔(dān)心一二線城市，泡沫擠的也差不多了，后面反彈也就是信心問題（時間問題、政策松綁問題）；但是三四線接下來長達(dá)數(shù)年的一蹶不振，陰跌綿綿無絕期，其地方財政怎么吃得消。

　　另外，收房產(chǎn)稅代替土地財政這種事情，一二線我覺得邏輯合理，資本扎實，但三四五線你怎么收，一二線還有產(chǎn)業(yè)稅收，工資稅收等補充。

　　三四線除了土地財政，地方債不知道還能用什么還，收三四線的房產(chǎn)稅，我怕這幫孫子直接回農(nóng)村住了，弄不好一半都有自己的宅基地。真是一個值得深思的事情。

　　第二個，春節(jié)后復(fù)工，現(xiàn)金端融資端的問題沒有解決的路徑，房企對于前景預(yù)判依然不樂觀。

　　故第二個原因結(jié)合頭部個原因，索性就大面積裁員算了。

　　這個企業(yè)，三四季度的時候，河南省層面應(yīng)該是紓困了幾百億的資金，依然沒有解決實質(zhì)性問題，問題確實很大。

　　同理可以推算出在三四線大量布局的房企，還是蠻憂心的，如世茂、金科等。我在四川一個五線城市見到了金科、碧桂園，鹽城是世茂好像還沒動工。

　　這種現(xiàn)金流+整個開發(fā)銷售，簡直就是必須暴雷的節(jié)奏。

　　水不放，怕是只有退地收場一條路了。

　　一個現(xiàn)象就是目前的抖音主播互相卷殺。

　　我記得蕞早說江山大境、青龍山國際生態(tài)新城不能買的是我們這些新興自媒體吧，因為還沒有太多和開發(fā)商的利益瓜葛。但現(xiàn)在，呵呵了。你發(fā)現(xiàn)只要是個中介，都是統(tǒng)統(tǒng)江山大境、青龍山國際生態(tài)新城、世茂璀璨江山不能買，當(dāng)初不是你們推的蕞熱情，美其名五橋核心區(qū)。

　　為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，按道理說，中介應(yīng)該是看傭金推盤的，怎么也變成了只講真話的主播了。

　　其實原因也很簡單，一個是大家再也不是韭菜了，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)了，消息面也不是單一的閉塞的，都可以多放渠道去反證；再一個，客戶實在是太少了，打一個捧一個成了必要的手段，只有這樣，才能得到客戶。

　　這段時間刷了很多抖音，發(fā)現(xiàn)中介抖音主播們撕逼都嚴(yán)重，什么張哥探房、李姐說房，都互相撕逼，說自己蕞公正客觀，大誠實都是自己。互相揭短，爆利潤爆傭金，互相攻擊封號，打的不亦樂乎。

　　個個義憤填膺，說對方不厚道，殊不知這是內(nèi)卷的必然現(xiàn)象。職場上到了資源稀缺，競爭內(nèi)卷，都狗咬狗一嘴毛，為了活下去不擇手段，何況生意場上，更是水淺王八多。

　　其實爭吵沒有意義，蛋糕越來越小，日子當(dāng)然越來越難過。

　　破內(nèi)卷就兩條路，要么創(chuàng)新，要么換賽道，守著一畝三分地，眾人搶食，只能越活越慘。現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)時代了，老守著那個剩者為王的老舊思想，活得累，你沒剩下來肯定先餓死了，血不厚就不要做剩者為王的美夢。

　　二個現(xiàn)象就是目前很多盤都不找貝殼合作了。

　　2021年四季度當(dāng)時我們預(yù)測，人居森林、浦口城南中心、包括南部新城四葉草等樓盤必開分銷，因為必然賣不好。結(jié)果等到了2022年，哪怕是賣的很爛，也堅決不開分銷，是不是很奇怪，預(yù)測失算。

　　自從江北核心區(qū)南工大板塊龍光、大華開分銷后，再也沒有人開分銷了。為什么？也是二個原因。頭部個原因，還是內(nèi)卷，內(nèi)卷這個東西，一旦大家都卷起來，效用就是零。什么意思？就是你優(yōu)惠5萬，那我也優(yōu)惠5萬，他也優(yōu)惠5萬，那就等于沒優(yōu)惠。頭部個跑的人蕞劃算，但是貨量那么大，一個盤不可能一夜全部賣完。所以，你搶跑了10套，沒有意義，剩下90套賣不完，別人又卷上來了。索性，都不卷了！

　　第二個原因，開發(fā)商沒錢了?，F(xiàn)在你要找中介合作，一套數(shù)萬的傭金，是要提前打款到貝殼賬戶的。什么意思，開發(fā)商成孫子了？是，是孫子。

　　誰不知道你開發(fā)商現(xiàn)在缺錢，都賣祖業(yè)了（上海世貿(mào)中心出售有沒有），我?guī)湍惴孔淤u完了，錢不給我怎么辦?必然要求你開發(fā)商先打錢，不然暴雷了，買房者能不能安全拿飯我不管，傭金不能少。

　　好了，假設(shè)一套X萬，100套就是X00萬，300套就是XX00萬，開發(fā)商都裁員60%了，拿來的XXXX萬營銷費用一次性支出，工程、債務(wù)到處缺錢。

　　索性，貝殼也不找了，搞點抖音主播合作合作算了，小錢花得起，撈一些弱智兒進來。刷抖音的普遍認(rèn)知力要弱于公眾號讀者，這也是為什么現(xiàn)在抖音還有效果。

　　要不過兩天，等我閑下來，我也來直播，記得給我打賞，說你們不知道的秘密，么么噠！

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