企業(yè)自建廠房那些事兒！
部分企業(yè)主認(rèn)為自建廠房，沒有開發(fā)商賺取中間差價，可節(jié)省大部分資金，然而事實是否如此？接下來就帶大家十步揭秘購買土地新建廠房的那些事。
一、考察土地 實地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)及限制性條件，比較各地塊自身情況，對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物、產(chǎn)權(quán)是否清晰，交易流程是否順暢，歷史遺留問題清理；考察土地所在村區(qū)鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，原有產(chǎn)業(yè)沉淀等情況。 二、購買土地 中小企業(yè)買地建廠，可通過二手土地買賣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)政府獲得一手招拍掛土地資源；通過二手土地購買可能存在一定交易風(fēng)險；而通過政府購置需滿足準(zhǔn)入門檻，例如：企業(yè)年產(chǎn)值，年稅收金額，并且政府出讓工業(yè)用地基本都在30畝或50畝以上，而中小企業(yè)由于資金和規(guī)模限制，一般用地面積較少。 三、報建審批 必須取得建設(shè)用地使用權(quán)，報國土局審批同意后方可開建，手續(xù)不齊動工興建，輕則行政處罰，重則強(qiáng)行拆遷。審批手續(xù)、報建手續(xù)涉及多部門多流程，不僅要熟悉相關(guān)程序，還需花費(fèi)大量精力，同一審批手續(xù)因為不熟悉程序或其他原因，可能要歷經(jīng)多次才能辦結(jié),時間完全不可控。 四、土地成本 購買土地的成本主要集中在土地出讓價款、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、交易費(fèi)、評估費(fèi)、建安費(fèi)、勘測費(fèi)、稅費(fèi)、公關(guān)等費(fèi)用，伴隨建設(shè)時間的拉長還要涉及到財務(wù)成本。 五、人力成本 六、建筑成本 建筑過程中，設(shè)計費(fèi)用、購置水泥、鋼筋等建筑材料和建筑工具產(chǎn)生的費(fèi)用也是一筆巨大的成本。還有后期的綠化、道路、稅費(fèi)、配套、增容、變壓器安裝和每年的維護(hù)成本等等。 七、資金成本 自建廠房，建設(shè)規(guī)模與工期受限于投資成本的高低。前期大量資金投入會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)相對困難，需要充分考慮資金流轉(zhuǎn)成本，提前做好資金良性運(yùn)作規(guī)劃，否則將對后期企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成嚴(yán)重影響。 八、時間成本 一系列審批手續(xù)辦下來,加上采購、建設(shè)、裝修、竣工驗收，到能夠真正入住,至少需要2年時間，而不動產(chǎn)權(quán)證更是需要3-4年才能辦下來，企業(yè)融資需求不能及時得到滿足。 九、運(yùn)營成本 自建廠房由于地域和自身限制，食堂住宅、購物、醫(yī)療、衣食住行等基礎(chǔ)配套短缺，員工基本需求得不到滿足，導(dǎo)致流失頻繁招工難。而物業(yè)和物流管理由企業(yè)自管，還得成立專門的物業(yè)、物流管理部門，這無疑增加了企業(yè)的運(yùn)營成本。 十、小結(jié)算賬 蕞后，我們一起算一筆帳：某高新區(qū)地價按50萬/畝測算，一畝約666平方米，1萬平方米約15畝，則土地成本為750萬。按1.0容積率測算，后期打深樁和地面廠房建好，建安費(fèi)用至少2500萬起，則總體至少需要3250萬元。而容積率各地政府有相當(dāng)嚴(yán)格的要求，政府拍地也有準(zhǔn)入門檻，因此自建廠房的起步價遠(yuǎn)不止3250萬元。序號 部門 流程 序號 部門 流程 1 管委會 項目立項 15 園林局 綠化指標(biāo)審核 2 國土局 土地使用證 16 城市市政 項目排污管網(wǎng) 3 供電局 用電審批 17 勞動局 民工工資保障押金 4 稅務(wù)局 用水審批 18 建設(shè)局 施工許可證 5 設(shè)計院 圖紙設(shè)計 19 檢測單位 測繪報告 6 圖審單位 圖紙審查 20 統(tǒng)計局 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 7 規(guī)劃局 規(guī)劃許可 21 工商局 工商備案 8 環(huán)保局 環(huán)評監(jiān)測 22 消防局 消防審批 9 勘察設(shè)計單位 工程規(guī)劃測量 23 建設(shè)局 竣工驗收 10 檢測單位 地勘報告 24 建設(shè)局 規(guī)劃驗收 11 保險單位 項目投保 25 檔案局 資料存檔 12 質(zhì)監(jiān)局 質(zhì)量安檢 26 不動產(chǎn)部門 不動產(chǎn)證 13 地震局 建筑物抗震檢測 27 市場監(jiān)督局 商事備案 14 氣象局 防雷接地檢測 28 鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級單位 基層政府
對于資金流充裕，需求面積30000平方以上的企業(yè)來說，自建廠房不失為一個好選擇。雖然付出巨大的人力、物力、財力，但是能滿足企業(yè)生產(chǎn)空間自用需求的同時又可出租閑置多余的廠房，是一條好出路！然而，更多并不符合以上條件的企業(yè)則傾向于購買產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)廠房，配套齊全，拎包入駐即可安心生產(chǎn)。輕輕松松用蕞低的首付，啟動購置資產(chǎn)的優(yōu)選方案，省時、省力更省心。
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